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Resumen ejecutivo

La AEI reconoce el proyecto de modernización del régimen de alquileres como un avance significativo que aporta mayor seguridad jurídica al sector inmobiliario dominicano. La iniciativa incluye elementos muy positivos: unificación normativa, regulación integral de contratos, bancarización flexible del depósito de garantía, incorporación de pólizas de seguro y procedimientos de desalojo más equilibrados.

Sin embargo, identificamos aspectos críticos que requieren revisión antes de la aprobación definitiva para garantizar un equilibrio adecuado entre los derechos de inquilinos y propietarios.

Puntos críticos identificados

1. Tipificación penal desproporcionada

• Problema: Penas de 3-5 años de prisión al propietario que no agote completamente el procedimiento judicial de desalojo
• Impacto: Afecta el derecho fundamental de propiedad y podría desincentivar la inversión inmobiliaria formal. Las sanciones penales no deben aplicarse a violaciones de procesos civiles
• Recomendación: Mantener este aspecto en el ámbito civil exclusivamente. Los actos violentos o agresiones físicas ya están cubiertos automáticamente por el derecho penal general y su Código Penal

2. Alteración del régimen de gastos contractuales

• Problema: Atribución automática de gastos legales al propietario contradice el artículo 1593 del Código Civil
• Impacto: Altera el principio de que quien tiene interés principal en la operación asume los gastos
• Recomendación: Respetar la práctica tradicional donde el inquilino asume estos gastos legales

3. Riesgo de precedente en compraventas y evasión de servicios inmobiliarios

• Problema: La regla de "quien contrata paga" puede generar precedente desfavorable en compraventas y afectar negativamente el proyecto de ley para regulación de servicios inmobiliarios y corretaje que cursa en el Congreso
• Impacto: Podría incentivar que compradores e inquilinos contacten directamente a propietarios/constructores para evitar pagar “comisiones”, obviando la figura del agente o asesor inmobiliario
• Recomendación: Delimitar claramente el alcance para evitar interpretaciones extensivas y proteger la intermediación inmobiliaria profesional

4. Omisión sobre intereses del depósito

• Problema: No contempla los intereses que genera el depósito de garantía en favor de inquilinos
• Impacto: Retroceso frente a la Ley 4314 que sí reconocía estos derechos
• Recomendación: Incluir disposición expresa sobre intereses del depósito

5. Confusión conceptual: depósito vs. renta anticipada

• Problema: No distingue claramente entre depósito de garantía y pago anticipado de primera renta
• Impacto: Obstaculiza el esquema "2+1" (dos mensualidades de depósito + una de prepago) de uso estándar
• Recomendación: Aclarar que el límite de dos mensualidades no incluye el primer mes de renta

Posición oficial AEI

La AEI apoya la modernización del régimen de alquileres pero considera indispensable realizar los ajustes señalados para:

• Garantizar la seguridad jurídica requerida por el sector
• Evitar efectos negativos sobre la inversión inmobiliaria
• Mantener el equilibrio entre derechos de propietarios e inquilinos
• Preservar las prácticas profesionales que estándar del mercado que si funcionan

Es fundamental corregir estos aspectos antes de la aprobación definitiva para lograr una ley que verdaderamente contribuya al desarrollo sostenible del sector inmobiliario dominicano, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.

Firmado
Junta Directiva 2024-2026